PROJETO DE LEI N.º /2025

“Dispõe sobre a regularização de edificações irregulares ou não licenciadas pelo Poder Executivo Municipal.”

A CÂMARA MUNICIPAL DE IPATINGA aprova:

CAPÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 1º Esta Lei estabelece normas e condições para a regularização de edificações irregulares localizadas no território do Município de Ipatinga, concluídas até 5 (cinco) anos antes da data de sua publicação, visando à promoção da função social da propriedade, à segurança jurídica, ao ordenamento territorial e à justiça socioespacial.

Parágrafo único. A regularização de que trata esta Lei dependerá da comprovação de condições mínimas de segurança, estabilidade, salubridade, higiene, acessibilidade e habitabilidade, conforme critérios técnicos definidos em regulamento.

CAPÍTULO II
DA REGULARIZAÇÃO DE EDIFICAÇÕES

Seção I
Das Condições para Regularização

Art. 2º São passíveis de regularização, nos termos desta Lei, as edificações irregulares integralmente executadas até 5 (cinco) anos antes da data de sua publicação, que se enquadrem em uma das seguintes situações:

I – construídas sem projeto arquitetônico previamente aprovado;

II – edificadas em desacordo com o projeto arquitetônico aprovado;

III – apresentem modificações, acréscimos ou ampliações não licenciadas.

§ 1º Considera-se edificação concluída, para fins desta Lei, aquela cuja área objeto de regularização possua paredes erguidas, cobertura finalizada, piso impermeabilizado, instalações elétricas e hidráulicas em funcionamento, bem como portas e janelas instaladas que assegurem condições mínimas de ventilação, iluminação e habitabilidade.

§ 2º A comprovação da integral execução da edificação dentro do marco temporal será obrigatória e deverá observar os critérios definidos no art. 7º desta Lei.

§ 3º Consideram-se medidas mitigatórias, para fins desta Lei, todas as intervenções físicas, inclusive demolições, necessárias à adequação da edificação aos padrões urbanísticos e técnicos vigentes na data do protocolo do pedido de regularização, salvo quando expressamente previsto em contrário.

§ 4º Sanadas as irregularidades previstas nesta Lei, mediante comprovação e aprovação do órgão competente, a edificação poderá ser regularizada nos termos aqui estabelecidos.

Art. 3º Não serão passíveis de regularização as edificações que:

I – estejam situadas, total ou parcialmente, em áreas públicas ou de preservação permanente, salvo nos casos legalmente autorizados de intervenção;

II – não apresentem documentação que comprove a propriedade ou posse legítima do imóvel;

III – estejam localizadas em áreas de risco ou em faixas não edificáveis, conforme análise do órgão municipal competente;

IV – possuam vãos de ventilação ou iluminação voltados para divisas com recuos inferiores aos mínimos exigidos, salvo quando houver anuência expressa do proprietário do imóvel confrontante, conforme termo padronizado definido em regulamento, acompanhado de cópia do documento de identidade e do comprovante de propriedade, dispensado o reconhecimento de firma, salvo quando expressamente exigido pelo órgão competente.

V – estejam implantadas em terrenos reservados para fins públicos, ambientais, culturais ou paisagísticos, conforme legislação específica;

VI – perturbem o sossego público ou comprometam a segurança e a salubridade da vizinhança;

VII – não ofereçam condições mínimas de segurança estrutural, prevenção contra incêndios ou acessibilidade, nos termos dos órgãos técnicos competentes;

VIII – estejam localizadas em parcelamentos irregulares ou clandestinos, ainda não regularizados;

IX – ultrapassem em mais de 10% os coeficientes urbanísticos máximos de aproveitamento, taxa de ocupação, afastamentos obrigatórios, altura na divisa ou área permeável;

X – estejam em desconformidade quanto ao número mínimo de vagas de garagem ou de pavimentos permitidos pela legislação urbanística vigente.

Art. 4º As edificações referidas no art. 2º estarão sujeitas às seguintes condições especiais de regularização:

§ 1º As edificações localizadas em vias não oficializadas ou em parcelamentos não aprovados somente poderão ser regularizadas após a regularização fundiária do respectivo loteamento, desmembramento, desdobro ou remembramento, nos termos da legislação municipal.

§ 2º As vedações previstas nos incisos IX e X do art. 3º não se aplicam:

I – às edificações comprovadamente concluídas antes da entrada em vigor do Plano Diretor (Lei nº 3.350, de 12 de junho de 2014) e da Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo (Lei nº 3.408, de 27 de novembro de 2014);

II – às edificações residenciais enquadradas como regularização de caráter social, nos termos do art. 11 desta Lei.

§ 3º Nos casos de desconformidade parcial com os parâmetros urbanísticos referidos nos incisos IX e X do art. 3º, poderá ser celebrado Termo de Ajustamento de Conduta – TAC para adequação ou compensação, conforme critérios definidos em regulamento, observado o interesse público.

§ 4º O disposto no inciso VIII do art. 3º não se aplica às edificações situadas em áreas abrangidas por processo de Regularização Fundiária Urbana – REURB devidamente instaurado, desde que:

I – os levantamentos técnicos já tenham sido aprovados pelo Município; e

II – a análise jurídica da documentação tenha reconhecido a posse legítima do imóvel.

§ 5º Poderá ser autorizada a regularização de edificações situadas em áreas urbanas consolidadas quando constatado que medidas de logradouro ou de áreas públicas adjacentes apresentem divergências em relação ao projeto de loteamento devidamente aprovado e registrado, desde que:

I – a divergência seja comprovadamente existente há mais de 10 (dez) anos;

II – a irregularidade não seja imputável ao particular;

III – não haja comprometimento da segurança viária, da acessibilidade ou do uso coletivo do espaço público; e

IV – haja manifestação técnica favorável do órgão municipal competente, atestando a consolidação da situação.

§ 6º Poderá ser autorizada a regularização de edificações concluídas após o prazo estabelecido no art. 2º, executadas sem o devido licenciamento, desde que em conformidade com as condições urbanísticas e construtivas previstas na legislação vigente na data da solicitação, mediante:

I – quitação das multas aplicáveis, se houver; e

II – pagamento retroativo do alvará de obras, atualizado pelo valor da Unidade Fiscal Padrão de Ipatinga – UFPI vigente.

Seção II
Do Procedimento de Regularização

Art. 5º A regularização de edificação será requerida pelo proprietário ou por seu representante legal ou responsável técnico, devidamente identificado, mediante a apresentação dos seguintes documentos:

I – Projeto ou levantamento arquitetônico da edificação, elaborado por profissional legalmente habilitado e devidamente registrado no órgão de classe correspondente, conforme os padrões estabelecidos pelo Poder Executivo e observadas as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT aplicáveis;

II – Certidão negativa de tributos municipais incidentes sobre o imóvel;

III – Documento que comprove a propriedade ou posse legítima do imóvel, mediante apresentação de um dos seguintes:

a) Certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel, atualizada nos últimos 6 (seis) meses, contendo a qualificação completa do titular e a menção expressa à existência ou inexistência de ônus reais e de ações reais ou reipersecutórias registradas;

b) Escritura pública de compra e venda acompanhada de cópia do registro e da escritura do transmitente anterior;

IV – Cópia dos seguintes documentos do proprietário ou requerente:

a) Documento de identidade oficial com foto e CPF, se pessoa física;

b) CNPJ, contrato social e última alteração contratual registrada, bem como documento de identidade oficial com foto do representante legal que assinar o requerimento;

V – Laudo técnico assinado por profissional habilitado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU, atestando as condições mínimas de estabilidade estrutural, segurança, salubridade, habitabilidade e higiene da edificação, com levantamento fotográfico interno e externo, conforme regulamento;

VI – Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT do responsável técnico pelo projeto ou levantamento arquitetônico e pelo laudo técnico;

VII – Comprovante de pagamento das taxas de requerimento da regularização, quando exigíveis;

VIII – Cópia da carteira profissional do responsável técnico que assina os documentos apresentados;

IX – ART ou RRT referente ao sistema de prevenção e combate a incêndio, ou Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – AVCB, quando exigido pela legislação vigente.

§ 1º Poderão ser exigidos outros documentos necessários à adequada instrução do processo, desde que previstos em regulamento.

§ 2º Caso o requerente atue como procurador, deverá apresentar instrumento de procuração com poderes específicos e firma reconhecida.

§ 3º O responsável técnico identificado no processo por meio de RRT ou ART poderá conduzir o processo de regularização em nome do proprietário, inclusive protocolar documentos e atender diligências, ficando dispensado da apresentação de procuração, salvo nos casos em que for exigida a manifestação expressa do proprietário mediante assinatura própria.

Art. 6º Durante a tramitação do processo, o Poder Executivo solicitará:

I – a comprovação da existência da edificação, nos termos do art. 7º;

II – o pagamento integral, ou da primeira parcela, da guia de recolhimento da contrapartida financeira.

§ 1º A contrapartida financeira corresponderá ao valor calculado conforme os tipos de irregularidade constatadas, nos termos desta Lei.

§ 2º O pagamento da contrapartida financeira não exime o requerente dos demais tributos ou taxas incidentes.

§ 3º O documento de regularização somente será emitido após a quitação integral da contrapartida financeira, salvo disposição em contrário prevista em regulamento.

Art. 7º A comprovação da existência da edificação poderá ser realizada por, pelo menos, um dos seguintes meios:

I – certidão ou outro documento oficial expedido pelo órgão competente, comprovando a área total da edificação existente;

II – declaração de, no mínimo, 02 (dois) vizinhos confrontantes atestando, sob as penas da lei, a existência da edificação no local e o número de pavimentos, conforme modelo estabelecido em regulamento;

III – imagem de satélite; ou

IV – cópia de certidão de inteiro teor ou escritura pública do imóvel, constando a área construída com data da lavratura anterior com o período informado em processo administrativo.

§ 1º Os documentos apresentados devem estar acompanhados de identificação do declarante e prova de sua relação com o imóvel.

§ 2º Em caso de impossibilidade de apresentação de declaração de vizinhos confrontantes, poderão ser aceitas declarações de vizinhos do entorno imediato.

§ 3º A comprovação da existência da edificação será avaliada pelo órgão competente no âmbito do processo de regularização, podendo ser desconsiderada, mediante fundamentação técnica ou documental, caso sejam identificados indícios de falsidade, inconsistência ou contradição em relação à realidade fática.
Art. 8º A regularização de edificações situadas em condomínios dependerá da anuência formal de todos os condôminos, devidamente identificados, acompanhada da documentação prevista no art. 5º desta Lei.

Art. 9º Em caso de modificação ou acréscimo posterior à aprovação de projeto anterior, o projeto arquitetônico a ser apresentado deverá incorporar todas as alterações executadas, com referência expressa ao número do projeto originalmente aprovado.

§ 1º As contrapartidas financeiras eventualmente devidas serão calculadas exclusivamente sobre as áreas, elementos construtivos e parâmetros urbanísticos que tenham sido alterados, acrescidos ou executados sem licenciamento prévio.

§ 2º Os parâmetros urbanísticos vigentes à época da execução da intervenção — tais como coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, taxa de permeabilidade, número de pavimentos, afastamentos e vagas de garagem — serão considerados apenas no que se refere à parte irregular da edificação, preservando-se os direitos adquiridos da parte regularmente licenciada.

Art. 10. A regularização de edificação destinada ao uso industrial, comercial ou de prestação de serviços dependerá da abertura concomitante de processo de licenciamento da respectiva atividade econômica, nos termos da legislação municipal vigente, sem prejuízo da conclusão do processo de regularização da edificação.

Parágrafo único. Quando exigido pela legislação urbanística municipal, poderá ser requisitada a apresentação de instrumento de avaliação de impactos de vizinhança, como condição para a análise ou conclusão do processo de regularização.

CAPÍTULO III
DAS MODALIDADES E DOCUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO

Seção I
Da Regularização de Caráter Social

Art. 11. Poderá ser requerida a regularização não onerosa de edificação destinada exclusivamente à moradia, com área total construída igual ou inferior a 70,00 m² (setenta metros quadrados), desde que preenchidos, cumulativamente, os seguintes requisitos:

I – o proprietário não seja titular de outro imóvel urbano no Município de Ipatinga;

II – a edificação tenha sido integralmente executada até 5 (cinco) anos antes da data de publicação desta Lei, conforme critérios definidos no art. 7º;

III – a edificação não se enquadre nas vedações previstas no art. 3º desta Lei.

§ 1º A regularização de que trata este artigo seguirá procedimento simplificado, com dispensa de contrapartida financeira, conforme disciplinado em regulamento.

§ 2º Também poderá ser requerida a regularização não onerosa de edificações localizadas em núcleos urbanos informais objeto de processo de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social – REURB-S devidamente aprovado pelo Município, desde que:

I – a existência da edificação seja comprovada na data de referência fixada no respectivo processo de regularização fundiária;

II – o beneficiário atenda aos critérios de renda estabelecidos em regulamento municipal para fins de gratuidade no âmbito da REURB-S.

Seção II
Das Demais Regularizações

Art. 12. As demais edificações irregulares passíveis de regularização, nos termos do Capítulo II, estarão sujeitas ao pagamento de contrapartida financeira, conforme os tipos de irregularidade identificados, e à vistoria prévia do órgão competente.

§ 1º O órgão técnico poderá exigir do proprietário adequações na edificação como condição para o prosseguimento do processo, quando a mesma:

I – comprometer a acessibilidade ou a circulação pública;

II – afetar negativamente a drenagem urbana, áreas permeáveis ou o sistema viário;

III – causar sombreamento excessivo, obstrução de ventilação ou perda de privacidade em edificações vizinhas;

IV – estiver implantada sobre faixas de servidão, faixas não edificáveis ou próximas de recursos hídricos;

V – gerar riscos à integridade estrutural da própria edificação ou de imóveis vizinhos;

VI – desrespeitar normas sanitárias, ambientais, de prevenção contra incêndios ou de proteção do patrimônio histórico, cultural ou paisagístico.

§ 2º Estarão isentas do pagamento de contrapartida financeira as edificações objeto de requerimento de regularização de interesse social, nos termos da Lei Federal nº 13.465 de 11 de julho de 2017, desde que comprovada sua existência até o marco temporal estabelecido no art. 2º desta Lei e desde que compatíveis com os parâmetros mínimos de habitabilidade exigidos nesta norma.

§ 3º Na hipótese de inviabilidade técnica das adequações exigidas, o responsável técnico deverá apresentar laudo circunstanciado, com respectiva RRT ou ART, justificando tecnicamente a impossibilidade de execução.

§ 4º As contrapartidas financeiras previstas nesta Lei incidirão exclusivamente sobre áreas, elementos construtivos e parâmetros urbanísticos executados sem prévio licenciamento, não sendo aplicáveis:
I – às partes da edificação previamente aprovadas pelo Município;

II – às áreas comprovadamente executadas antes da entrada em vigor do Plano Diretor (Lei nº 3.350/2014) e da Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo (Lei nº 3.408/2014).

Art. 13. A contrapartida financeira será calculada com base no valor do metro quadrado do terreno, conforme a Planta de Valores Genéricos do Município, aplicando-se os seguintes percentuais, de acordo com as irregularidades constatadas:

I – excesso de área construída em relação ao coeficiente de aproveitamento: 20% sobre o resultado da multiplicação da área irregular construída pelo valor do metro quadrado do terreno;

II – desrespeito aos afastamentos obrigatórios: 30% sobre o resultado da multiplicação da área irregular construída pelo valor do metro quadrado do terreno;

III – altura excedente na divisa: 20% sobre o resultado da multiplicação da área do plano vertical excedente pelo valor do metro quadrado do terreno;

IV – déficit de área permeável mínima exigida:

a) 40% sobre o resultado da multiplicação da área faltante pelo valor do metro quadrado do terreno, para edificações até 500 m²;

b) 60% sobre o resultado da multiplicação da área faltante pelo valor do metro quadrado do terreno, para edificações de 500,01 a 1.000,00 m²;

c) 80% sobre o resultado da multiplicação da área faltante pelo valor do metro quadrado do terreno, para edificações acima de 1.000,01 m²;

V – excesso de taxa de ocupação: 20% sobre o resultado da multiplicação da área irregular construída pelo valor do metro quadrado do terreno.

Parágrafo único. O valor do metro quadrado do terreno será calculado com base na Planta de Valores Genéricos vigente no exercício em que for concluída a análise técnica e emitida a guia de recolhimento da contrapartida financeira, aplicando-se apenas sobre a área considerada irregular nos termos do § 4º do art. 12.

Art. 14. Nos casos de edificação com passeio público executado em desacordo com os padrões urbanísticos vigentes, o proprietário deverá apresentar projeto de adequação, observadas as normas técnicas estabelecidas em regulamento.

§ 1º O projeto será analisado pelo órgão competente, que expedirá a respectiva licença de execução, se aprovado.

§ 2º A continuidade do processo de regularização dependerá da execução da adequação e da sua verificação por vistoria in loco.

§ 3º Quando for tecnicamente inviável a adequação do passeio, a regularização poderá ser concluída mediante pagamento de contrapartida financeira correspondente a 40% do valor do metro quadrado do terreno multiplicado pela área de passeio em desacordo.

§ 4º Quando forem executadas intervenções de adequação no passeio público, mas não seja possível seu enquadramento integral às normas técnicas e urbanísticas vigentes, por razões tecnicamente justificadas, a regularização da edificação poderá ser concluída mediante pagamento de contrapartida financeira correspondente a 20% (vinte por cento) do valor do metro quadrado do terreno, multiplicado pela área do passeio em desacordo.

Art. 15. Na hipótese de coexistência de mais de uma das irregularidades previstas no art. 13, o valor da contrapartida corresponderá à soma dos valores calculados separadamente para cada item, considerados apenas os elementos efetivamente irregulares.

CAPÍTULO IV
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 16. Durante a tramitação do processo de regularização, é vedada qualquer alteração na edificação objeto do pedido, salvo as intervenções autorizadas previamente pelo órgão competente, ou nos casos previstos no § 1º do art. 11 desta Lei.

Art. 17. Os processos de regularização de edificação iniciados antes da publicação desta Lei não poderão ser analisados com base nas disposições aqui estabelecidas.

Parágrafo único. O interessado poderá optar pela desistência formal do processo em curso e solicitar a abertura de novo processo nos termos desta Lei, mediante aproveitamento de documentos e laudos já apresentados, a critério do órgão técnico competente, ressalvada a obrigatoriedade de pagamento das taxas relativas ao novo protocolo.

Art. 18. A Administração Pública Federal, Estadual ou Municipal poderá requerer a regularização de edificações situadas em imóveis de sua propriedade, por meio de procedimento simplificado, conforme definido em regulamento.

Parágrafo único. Para as edificações de que trata o caput, não será devida contrapartida financeira, sem prejuízo da obrigação de atendimento às condições técnicas estabelecidas nesta Lei.

Art. 19. Concluído o processo de regularização, qualquer nova intervenção na edificação dependerá de licenciamento nos termos da legislação urbanística vigente.

Art. 20. O Poder Executivo poderá, a qualquer tempo, inclusive após a conclusão do processo de regularização, verificar a veracidade das informações e declarações prestadas, a regularidade dos valores recolhidos e as condições técnicas da edificação.

§ 1º Constatada qualquer irregularidade, o interessado será notificado para sua correção no prazo definido pelo órgão competente, sob pena de aplicação das sanções legais cabíveis, inclusive cassação do documento de regularização.

§ 2º A constatação de falsidade documental ou prestação de informação inverídica ensejará a responsabilização civil, administrativa e criminal do responsável legal e do responsável técnico, bem como o indeferimento do processo de regularização.

Art. 21. A regularização da edificação não dispensa o atendimento às demais exigências legais aplicáveis, inclusive quanto à natureza da atividade exercida no imóvel.

Parágrafo único. A regularização prevista nesta Lei não implica reconhecimento pelo Município da propriedade, das dimensões ou da regularidade do lote, nem exonera os responsáveis legais pelas obrigações decorrentes do parcelamento do solo urbano.

Art. 22. O Poder Executivo regulamentará esta Lei no que couber, no prazo de até 90 (noventa) dias a contar de sua publicação, podendo:

I – estabelecer os procedimentos administrativos, prazos, critérios e documentos exigidos para cada modalidade de regularização;

II – definir parâmetros técnicos complementares aplicáveis à análise e à execução das medidas previstas nesta Lei;

III – editar modelos padronizados de declarações, termos de responsabilidade, laudos, formulários e demais documentos, inclusive aqueles anteriormente constantes de anexos desta Lei.

Art. 23. Esta Lei terá vigência de 1 (um) ano, contado da data de sua publicação, podendo ser prorrogada uma única vez, por igual período, mediante Decreto do Poder Executivo.

Art. 24. Revoga-se a Lei Municipal n.º 4.789, de 19 de dezembro de 2023.

Art. 25. Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.

Ipatinga, aos 24 de outubro de 2025.



GUSTAVO MORAIS NUNES
Prefeito de Ipatinga